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En esta parte, lo que se pretende es dar una sumaria información sobre el Registro de la Propiedad Inmueble sin pretender abarcar un tratado o algo así sino una mera orientación básica que sea entendible no sólo por el abogado sino por cualquier usuario que desee informarse, pues el objeto de la presente es la de servicio y no otro. |
| WALTER
GALLOSO/// Tf. 9969491 ABOGADO /// Lima - Perú |
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1.-QUE
ES EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Sin
necesidad de llegar a formular una definición, pero si a dar un alcance
de su naturaleza, debemos señalar que el Registro de la Propiedad Inmueble,
es un Institución Pública,
creada por el Estado, conformada por
un conjunto de libros, es decir
una reunión ordenada de los libros oficiales debidamente
legalizados existentes en cada Oficina Registral, así como de las
partidas obrantes en fichas y mediante partida electrónica (innovación
tecnológica que vienen aplicando los Registros Públicos en el Perú,
mediante el uso o auxilio del documento electrónico), en los que se
extiende conforme a ley, los
asientos correspondientes a los actos inscribibles. El art. 13 del
Reglamento de las inscripciones concordado con el a rt. 2019 del Código
Civil, expresan que “en el
libro denominado Registro de la Propiedad se harán los asientos
de todos los títulos relativos a(...) (los inmuebles) situadas
dentro del respectivo distrito”; Podría
también decirse que es una institución establecida para dar seguridad al
trafico jurídico tanto en las relaciones entre particulares, como entres
estos y las empresas y estas entre si. Esa seguridad es el valor añadido
que da a
la inscripción o anotación preventiva de todos aquellos actos y
contratos, los cuales constituyen asientos de carácter principal , los
accesorios son las cancelaciones y las notas marginales, que pueden
afectar tanto a las inscripciones como a las anotaciones preventivas, y
además los asientos de presentación. Es
un registro de títulos (derechos), basado en la certeza y veracidad de lo
inscrito y en la calificación de un funcionario técnico e independiente.
Es un registro de fe pública registral. No es un registro de escrituras.
No hay trascripción de documento ni archivo de títulos. El
registro de la propiedad como instrumento de garantía de las
transacciones inmobiliarias, asegura al adquirente, con los requisitos
legales, el mantenimiento en su adquisición y lo protege a terceros,
siempre y cuando se haya constituido en un tercero registral. 2.-
PARA
QUE SIRVE EL REGISTRO El
Registro tiene por objeto publicitar
la situación jurídica de los
inmuebles en general. Es,
así, de suma importancia para todos, ya que: Es
la institución jurídica creada por el estado, en el cual se inscriben o
anotan todos aquellos actos o
contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial
– Escritura pública) establecida por la ley o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley),
buscan garantizar sus
derechos frente a terceros. De
lo expuesto se colige que el efecto fundamental de la inscripción
consiste en amparar los derechos de quienes adquieren apoyándose
en los asientos del Registro, y de sus antecedentes y precedentes registrales
acogiéndose a él contra todos erga omnes. Por
otro lado, permite conocer haciendo uso de la publicidad registral
ya sea mediante las búsquedas o certificaciones que emiten los
registradores de quién es el
propietario de una propiedad inmobiliaria determinada, así como si ésta
se halla o no libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), lo que
constituye una información fundamental si se tiene interés en comprarla
o realizar cualquier operación con la misma. Facilita
el crédito tanto al propietario del inmueble, que obtendrá sin grandes
dificultades, como al que presta, quien tendrá con la hipoteca la plena
seguridad de recobrar lo que prestó. Colabora,
en definitiva, de forma decisiva en la circulación de la riqueza del país,
dotando de seguridad a las transmisiones de propiedades y demás
operaciones inmobiliarias en general. 3.-
QUIEN
EFECTÚA LAS INSCRIPCIONES Al frente de cada Registro de la Propiedad hay un Registrador Público, cuya función fundamental es la de calificación, que consiste en el examen extrínseco de los documentos cuya inscripción se solicita para apreciar si los derechos en ellos contenidos están correcta y legalmente extendidos y guardan la necesaria conexión con la titularidad previamente inscrita en el Registro. Si en dicho examen llega a la conclusión de que todo está bien, procede a la inscripción solicitada. En caso contrario, deniega la inscripción mediante las observaciones (cuando exista defectos subsanables) o la tacha (si el título por ejemplo es nulo, cuando aparece celebrando la venta u menor de edad que carece de capacidad civil), indicando los defectos advertidos y el modo, en su caso, de subsanarlos. Según el Reglamento el término de vigencia de un asiento de presentación es de treinta días, teniendo cinco días el Registrador para calificar el título y veinte el usuario para subsanar las omisiones, sino caso contrario al vencimiento del término se procede a la tacha. Es
necesario precisar que en el procedimiento
registral no existe la cosa juzgada, pues si al denegar una
inscripción, el título devenía en defectos subsanables o de
fondo como el caso expuesto, el menor al adquirir su mayoría de edad, Podrá
otorgar un contrato de confirmación del acto jurídico ratificándolo en
todos sus extremos con el
cual el Registrador podrá admitir la inscripción, si solo ese fuera el
defecto detectado. La
calificación Registral se halla regulada por el Principio
de la Legalidad, la
cual tiene por objeto que el registrador al momento de calificar los títulos
presentados para su inscripción, efectúa un estudio prolijo de los
instrumentos o títulos, los cuales tienen que estar adecuados a las
normas registrales y a subes relacionadas con los asientos precedentes del
Registro, y a las normas
legales aplicables al acto o
contrato o de su licitud. La
calificación de los títulos se concreta al estudio de la validez del
acto o contrato que el documento contiene en cuanto a su
formalidad y a la capacidad de los otorgantes. Las
consecuencias que tiene la inscripción ponen de manifiesto la importancia
de la función del Registrador, así como la necesidad de una preparación
jurídica especializada para dicho cargo, al que se accede a través de un
concurso público siendo
su principal requisito el de ser abogado en ejercicio y debidamente
colegiado. El problema central que
se viene generando es que al ser un funcionario público, deviene al no
existir un proceso de profesionalización por su respectiva institución,
que el Registrador se llega a burocratizar y
a ser un funcionario rutinario, pues
si este no se actualiza o renueva sus conceptos será siempre un
registrador que frente a hechos nuevos, no asuma sus funciones y rechaza
inscripciones y asuma
actitudes legalistas denegando la inscripción cuando el acto o contrato
no se halla contemplado en la legislación en forma taxativa, máxime si
nos atenemos que el derecho se va renovando y
tiene que adecuarse a los cambios que se producen
en la sociedad QUIENES
PUEDEN SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN En
las regulación existente en la legislación peruana,
en el artículo 131 del Reglamento
General de los Registros Públicos señala: “ Toda
inscripción se efectúa a instancia de
quien adquiera el derecho, del
que lo transmite o de quien tenga interés en asegurarlo. Los notarios o
sus dependientes expresamente
autorizados para ello, pueden ser presentantes de títulos; están también
facultados para hacer valer los recursos que
permitan los Reglamentos de los Registros”,
estos recursos son el de apelación
por ante el Tribunal Registral como segunda y última instancia
administrativa y si es negativo su petitorio tiene el derecho de iniciar las
acciones contenciosas administrativas, por otro lado existe el recurso de queja contra el Registrador. Se deja
constancia que estos recurso prolongan
la vigencia del asiento de presentación, lo cual garantiza que durante su
vigencia no pueda efectuarse ninguna inscripción relacionada a la partida que contravenga el derecho invocado. Es
lamentable, que en la actualidad en
los Registros Públicos, se
haya emitido políticas administrativas
por las cuales, se ha
denegado el derecho que tenía el usuario de entrevistarse con el
Registrador para que fundamente o en
su defecto oriente al usuario, sobre las observaciones o tachas formuladas
al título, habiéndolo derivado
a un mecanismo meramente administrativo,
siendo que el que lo absuelve es un tercero que no es quien toma la
decisión y de lo que se
converse con este no determina ni influye
en la absolución de la
observación, si bien es cierto que este mecanismo se generó para
supuestamente alejar al
Registrador del usuario y evitar con ello
actos de corrupción, sabido
es que existen lobyes de estudios jurídicos o de abogados que manteniendo
una relación personal o de otra índole llegan directamente al
funcionario y logran acceder a sus inscripciones
lo cual degenera pues se convierte en un sistema
muy selectivo violando
el derecho a la igualdad que la ley y la Constitución Política ampara, máxime
que aún en nuestra sociedad no hemos vencido las viejas raigambres
del tarjetazo o de la presión
política como medio para conseguir algo, taras que debemos superar y
desterrar. Conforme
lo establece el artículo 2019 del Código Civil,
los bienes inmuebles y los actos y contratos relacionados a este se
inscriben en el Registro del Departamento
o provincia donde se halla ubicado el inmueble. En
el Perú, la institución Registral se halla organizada en oficinas Registrales Regionales, las cuales a su vez han
generado ámbitos geográficos
de jurisdicción de las oficinas Registrales
que generalmente en
provincia se hallan ubicadas en las
capitales y en algunos casos
en los Distritos, por la
naturaleza y movimiento de
inscripciones, es un solo registrador el que tiene competencia sobre toda
la provincia en la cual se le designa, y su competencia no sólo esta relacionada al Registro de la
Propiedad, sino a todos los Registros, en le caso de las grandes ciudades
como Lima, Callao, Arequipa,
entre otros, existe designación de Registradores que tienen competencia
sobre un Distrito o Distritos.
Así
por ejemplo si su propiedad se halla ubicada en el Distrito de Barranco,
Provincia y Departamento de Lima, si
desea inscribir cualquier acto, lo solicitará en la oficina Registral de
Lima y Callao, e internamente, se
asigna su calificación al Registrador Público a cargo del Distrito de
Barranco. En el caso de que usted desee saber si una persona tiene derech o inscrito en
el Registro de la Propiedad de Lima y Callao, deberá acudir a dichas
oficinas y solicitará un certificado ya sea positivo negativo de
propiedad, o en su defecto mediante
el sistema de búsqueda ( en estos casos por parte de la institución
registral, no existe aún una depuración de sus índices por lo que
muchas veces uno no puede confiar de dicha información sin tener a la
vista la partida, pues puede suceder que se me informe que x persona tiene
propiedad inscrita, pero al verificar la partida,
ya no es el propietario. Es recomendable que
en estos casos solicite mediante
las manifestaciones tener a la vista las partidas y con ello tomar
conocimiento de su contenido para obtener la información que busca. CUANDO
DEBO CONSULTAR AL REGISTRO Previa
a la adquisición u otro acto relacionado con el inmueble es recomendable
que los usuarios deben recurrir al Registro a fin de verificar haciendo
uso del principio de publicidad registral, a fin de tomar conocimiento del
contenido de las inscripciones. Lo no inscrito, no le perjudica. La
propiedad debe estar libre de cargas y gravámenes (hipotecas, medidas
cautelares, entre otros). Es necesario que previo a la celebración de un
contrato verifique la realidad física del bien y que este coincida con
los datos inscritos( sucede en muchos casos, que sólo se registro el
terreno y no la fábrica construida, en estos casos
deberá de precisarse dicha información en el contrato a celebrar,
para con posterioridad o previo a la celebración del contrato se
regularice la declaratoria de fábrica; otro de los casos muy comunes es
la variación de las
numeraciones o de la jurisdicción, ello en los casos en los cuales se han
creado nuevos distritos. Para
mayor seguridad, puede pedir a su vendedor o oferente se le adjunte copias
literales de los asientos registrales, en la cual se incluya la totalidad
de la partida; actualmente al estar
llevándose las inscripciones en sistemas de fichas, y mediante el uso de
las partidas electrónicas, es
más fácil tener una
información más completa y rápida, solicitando copias simples informativas.
El problema se genera en las
partidas antiguas, las cuales todavía se llevan en tomos o libros, lo que
hace más dificultoso y engorroso obtener una certificación, pues
actualmente pese a los avances tecnológicos sobre todo en Lima, dura 15 días
como mínimo, el algunos casos de las oficinas provinciales, han optimizado sus servicios y lo
otorgan en el día. Si
adquiere sin consultar, puede llevarse muchas sorpresas, de allí que
deberá de guiarse por el adagio popular, que señala “mas vale
prevenir que lamentarse”, dado
que en la actualidad aún existe individuos inescrupulosos que venden
inmuebles que no le pertenecen o son litigiosos. Los casos más
frecuentes, son en aquellas zonas no urbanizadas ni habilitadas, en las
cuales efectúan lotizaciones sin tener la respectivas resoluciones
Municipales, y a la postre el adquiriente se encuentra con la sorpresa que
el terreno es de un tercero, o que está catalogado como agrícola, lo que
demanda a la corta o a la larga un engorroso trámite para su saneamiento
físico legal. QUE
ACTOS Y CONTRATOS SON INSCRIBIBLES En
el Perú, se comprende para este rubro, a los hechos por los que se lleva a cabo cambios en las relaciones jurídicas
de la propiedad inmueble y de los derechos reales que recaen sobre ella. La
expresión inscribible contenida
en el artículo 1º del Reglamento
de las Inscripciones ,
y 2019 del Código
Civil a los títulos que propiamente son objeto de inscripción y a los que son de simple anotación preventiva, contenidos
en el artículo 79 del Reglamento acotado
y 2020 del Código Civil. Para
la incorporación del acto o contrato inscribible, es necesario que se
tenga en cuenta la naturaleza del derecho y que ase acredite en documento
que conste en instrumento público o privado según sea el caso, lo cual
representa el título que da mérito a la inscripción ( instrumento público
en el cual se funda el derecho la persona a cuyo favor haya practicarse, y
que tengan fe por si solos o con otros complementarios, o mediante
formalidades cuyo cumplimiento se caredite; Vg. Escrituras públicas, en
el caso de contratos privados con firmas legalizadas notarialmente o por
el Fedatario de la Institución pública que lo emite, etc.). Se
registran todos los de trascendencia real. Es decir, los que afectan a la
finca con independencia de su titular o propietario.
Sobre el particular en forma genérica se ha establecido en el Código
Civil en su artículo 2019, los siguientes actos inscribibles: 1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 2.- Los contratos de opción. 3.- Los pactos de reserva de
propiedad y de retroventa. 4.- El cumplimiento total o
parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos
o contratos registrados. 5.- Las restricciones en las
facultades del titular del derecho inscrito. 6.- Los contratos de
arrendamiento. 7.- Los
embargos y demandas verosímilmente acreditados. 8.- Las sentencias u otras
resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos
inscribibles. 9.- Las autorizaciones
judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles. Dentro de este contexto se hallan todos aquellos actos y contratos sean estos primarios o secundarios, por lo que el concepto plasmada en la norma es de carácter general. En un Ítem específico estamos tratando de desarrollar todos los actos inscribibles recogidos de la propia práctica registral. QUE
REQUISITOS NECESITO PARA INSCRIBIR Conforme
a lo dispuesto por el artículo 2010 del
Código Civil, La inscripción se hacen en virtud de título
que conste en instrumento público, salvo disposición contraria”, la
cual concordada con el artículo 4 y 5 del Reglamento
de las Inscripciones,
la cual precisa: “ se entiende por título para los efectos de la
inscripción el instrumento o instrumentos públicos en que se funde su
derecho a la persona a cuyo favor haya de practicarse, y y que hagan fe
por si solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo
cumplimiento se acredite”. Por
otro lado el Reglamento
General de los Registros Públicos,
en su artículo 122 señala:
“ Los
instrumentos públicos en virtud de los cuales, por regla general deben
hacerse las inscripciones, son los siguientes: a).- Las escrituras publicas y demás
documentos extendidos ante notarios, cónsules o representantes diplomáticos
en ejercicio de sus atribuciones. b).-
Los documentos extendidos ante funcionarios públicos o
representantes de entidades estatales o paraestatales
a los cuales la ley haya concedido funciones análogas a las
notariales; c).-
Los extendidos por otros funcionarios, en ejercicio de sus
atribuciones; d).-
Las partidas de los Registros de Estado Civil (matrimonio,
nacimiento, etc,). e).-
Las partidas parroquiales en los casos previstos en el art. 1827
del Código Civil (1,936- derogado); tarándose de matrimonios, solamente
tendrán valor las partidas
parroquiales referentes a nupcias contraídas
antes de la vigencia de
la Ley Nº 6890 del 08 de octubre de 1,930 ( por la cual se crea el
Registro de Estado Civil). Debe
precisar que las inscripciones se realizan a mérito de los testimonios o
copias certificadas expedidas por el mismo funcionario o institución que
conserve en su poder la matriz, en el caso de los notarios se efectúa a mérito
de los partes notariales conforme a las formalidades establecidas en la
legislación sobre la materia. Las
normas en algunos casos prevé la inscripción a mérito de instrumentos
privados, siendo
la única formalidad la legalización de las firmas de los
contratantes, como fue el caso de las Hipotecas de predios Rústicos antes
de la entrada a vigencia del
Registro de Predios Rurales (registro especial en cual se ha simplificado
al titularidad por el formulario registral, con la intervención del
fedatario), en las cuales las hipotecas, se
formalizaban en instrumento privado con firmas legalizadas de los
intervinientes, con lo cual adquirían la calidad de título. QUE
SE GENERA CON LA PRESENTACIÓN DEL TITULO Al
presentar el usuario o inscribiente el título que da mérito a la
inscripción, el usuario se constituye a la oficina Registral, en la cual
se halla ubicado el inmueble a inscribir, hace efectivo el pago de los
derechos registrales, con lo cual será presentado en el Libro Diario en
la cual se extenderá el asiento de presentación, los cuales se extienden
en riguroso orden cronológico de presentación sin dejar ni huecos, y se
numeran correlativamente( art. 137 del R.G.R.P.), el cual debe contener
los siguientes datos: a)
El nombre apellido y domicilio del presentante. b)
La hora de presentación; c)
La naturaleza del título presentado y el nombre y crgo del
funcionario que lo ha
expedido. d)
El derecho que se constituye, reconozca, transmita, modifique o
extinga por el título que se presento a inscribir. Además,
al margen de cada asiento y según los casos se anotará el Tomo y Folio
(ficha o partida electrónica) en
que se ha hecho la inscripción o
que esta ha sido denegada, apelada o formulado recurso de queja o acción
contenciosa administrativa, para los efectos de la prorroga de los
asientos de presentación. Dejamos
constancia que según la normativa registral el asiento de presentación
tiene una vigencia de 30 días útiles( no se cuentan días feriados ni en
los cuales el registro haya dejado de laborar),
su importancia es relevante, por cuanto en el supuesto que se haya
formulado una apelación, de
ser declarada fundada, los efectos jurídicos de la inscripción se
retrotraen dentro del
Principio prioridad al de la fecha de presentación (art. 143 del R.G.R.P.);
término durante el cual, ningún documento contradictorio se inscribirá,
por lo que cualquier otro acto realizado por el transferente y no
inscrito, voluntaria o forzosamente (embargo...) le afecta. Por
ejemplo, si usted adquiere una propiedad,
y solicita su inscripción a las 8:30 horas,
y posteriormente a las 8:31. horas se presenta otro título
relacionado a la misma partida (embargo u otro),
este último no podrá inscribirse, si resulta incompatible con el
presentado primero, pues si inscribe este, ya no podrá ser inscrito el
segundo (art. 149 del
R.G.R.P.), lo cual es regulado por el principio de impenetrabilidad. DEBO
INSCRIBIR OBLIGATORIAMENTE La
inscripción, por regla general, es voluntaria y declarativa del derecho
inscrito. Por ello, no es obligatoria. Pero si no inscribe, no obtendrá
la protección registral, de carácter extrajudicial, y quedará sujeta al
devenir económico del transferente, que seguirá figurando como
propietario público del bien (como está a su nombre la podrán embargar,
vender, hipotecar...) En
algunos supuestos, la inscripción es constitutiva. Esto es, si no se
inscribe no existe el derecho. Por ejemplo, la hipoteca. No
dude en inscribir. Es la única protección que puede obtener para
mantenerse en la adquisición que ha realizado. El recurso judicial es la
otra vía y está supeditado a que el fallo, a su vez, sea inscribible por
seguir estando la finca inscrita a nombre del vendedor Es
menester que el usuario tenga presente, que
bajo la figura del tercero registral, la ley protege al
inscribiente, conforme lo
regula el artículo 2014 del Código Civil “ El
tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de
persona que en el Registro
aparece con facultades para otorgarlo mantiene su adquisición
una vez inscrito su derecho, aunque después se anule,
rescinda o resuelva el
del otorgante por virtud de
causas que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se prueba que conocía
la inexactitud del registro”. Como
se podrá apreciar, que es muy importante inscribir algún derecho
inscribible adquirido a fin de obtener la protección del Registro, pues
puede darse el caso, que Juan compra de Pedro, un inmueble inscrito a su
nombre, por contrato privado y no lo formaliza a escritura pública, ni
menos aún solicita la inscripción al Registro,
posteriormente, Pedro es vencido en un Juicio, y se ordena trabar
embargo sobre sus bienes, dentro del principio de publicidad y legitimación,
aparecería que Pedro sigue siendo el Propietario, pese a haber vendido su
propiedad, por lo que el tercero interesado podrá embargarlo y pedir el
remate, con lo cual pondría en peligro su adquisición. Los
derechos de inscripción que cobra el Registro, es establecido mediante la
publicación anual modificada de acuerdo a la variación de la Unidad
Impositiva Tributaria (actualmente es de S/ 2,900.00 para el año 2,000),
dichos derechos se hallan divididos en dos rubros, derecho de presentación,
el cual es un monto fijo establecido en el arancel, más el 3 X mil del
valor del acto o contrato, en el caso de las hipotecas o gravámenes del
1.5 X mil. Es
menester precisar que el único requisito que exige el registro para
presentar un título es el de haber pagado tanto por el derecho de
presentación como de inscripción, actualmente en las oficinas
registrales existen oficinas de orientación al usuario en el cual le
efectúan una pre-liquidación, con lo cual tendrá una idea de cuanto le
constaría la inscripción, en el caso de las anotaciones preventivas sólo
se cobra el asiento de presentación. PLAZO
QUE TIENE EL REGISTRADOR PARA INSCRIBIR Conforme
a lo estipulado en el Reglamento General de los Registros Públicos,
el plazo ordinario es el de cinco días, si la documentación
presentada cumple con las disposiciones legales, caso contrario deberá
formular las tachas u observaciones, en el segundo caso el usuario tendrá
20 días para subsanarlos, si
al término de vigencia del asiento de presentación que es de 30 días útiles
conforme a lo antes expuesto, se procederá a la tacha, en cuyo asiento el
registrador dejara constancia del monto pagado y la diferencia por
devolver cuyos derechos podrán ser tomados en cuenta al momento de volver
a presentar el título para lo cual se deberá de acompañar, tanto el
asiento de tacha como el recibo original pagado. El
usuario deberá tener presente que el hecho de haber sido tachado su título
no lo inhabilita ni menos aún
se debe considerar que nunca más se inscribirá,
pues en la institución Registral
no existe la cosa juzgada, por lo que el usuario una vez subsanado las
observaciones podrá volver a presentar el Título, salvo que contenga
defectos insubsanables, que conlleven a la nulidad absoluta del acto o
contrato que se pretenda inscribir. Efectos
jurídicos substantivos de la inscripción: Calificación.
El
Registrador, mediante la calificación y bajo su responsabilidad, civil,
administrativa y penal, inscribe el contenido estrictamente real de los
contratos, excluyendo los pactos personales, nulos, oscuros o abusivos, y,
a un tiempo, verifica y exige el cumplimiento de las disposiciones,
civiles, administrativas y fiscales, aplicables al caso concreto. Es lo
que se denomina principio de legalidad. Certeza
del derecho y valor en cambio. Resultado
de la calificación registral es la nitidez de las titularidades
inmobiliarias, de tal suerte que el Registro va a proteger y publicar los
derechos reales y los pactos personales de trascendencia real en términos
que aseguren la certeza de su existencia y el valor en cambio de los
bienes. Así, la responsabilidad pasiva y la titularidad activa de los
derechos subjetivos de trascendencia real ofrecen el doble perfil de
protección de su existencia y contenido y de aseguramiento frente a
terceros del componente económico del mismo. Protección
judicial de la inscripción. La
especial trascendencia de la publicidad material del Registro, que hace
necesaria la calificación independiente del contenido de los derechos, se
muestra mediante la protección judicial de los asientos registrales
(tutela judicial efectiva), que son inamovibles, salvo resolución
contenciosa en contra. Esto es, la seguridad preventiva actúa al margen
de las contiendas judiciales y, con la singular protección, de la
salvaguardia de los Tribunales. Firmeza
de la adquisición. En
nuestro sistema registral, el comprador de buena fe (la buena fe se
presume) es mantenido en su adquisición frente a la pretensión de
cualquier tercero, una vez que haya inscrito su derecho. Así lo prescribe
el artículo 2014 del Código Civil, dando seguridad jurídica a los
adquirientes en el sentido de que nadie podrá privarles de la titularidad
de sus derechos. Inoponibilidad
de lo no inscrito. El
sistema se complementa con una importante presunción jurídica: lo no
inscrito no perjudica al comprador. Cuando pretenda adquirir, ya sabe que
lo no inscrito, frente a él, no existe. Acción
real registral. Como
complemento de la especial fortaleza que adquiere, mediante la publicidad
material, la titularidad de su derecho, el comprador inscrito goza de la
denominada acción real registral para reivindicar el inmueble objeto del
mismo y paralizar los efectos de las acciones de un tercero sobre su
propiedad. Publicidad
formal de la titularidad. El
titular registral hace valer, frente a todos, el efecto sustantivo de la
publicidad material mediante la publicidad formal; es decir, cuando deba
informar o acreditar frente a cualquier persona u organismo la certeza de
la existencia de su derecho, puede solicitar del Registrador que, mediante
el tratamiento profesional del contenido de los asientos y bajo su
responsabilidad, expida el documento idóneo acreditativo de su
titularidad. Los medios legales son: la nota simple informativa y la
certificación. Como es lógico, sólo la certificación, autorizada por
el Registrador competente, da fe del contenido del Registro. La nota
simple informativa, según su propio nombre revela, es un medio no
fehaciente de publicidad En
el Perú, se sigue el sistema de folio real, inscripción voluntaria, de
desarrollo técnico, con fuertes efectos jurídicos extrajudiciales. En
consecuencia, la competencia se distribuye con carácter territorial;
dentro de cada distrito se inscriben las propiedades inmuebles en él
situadas; cada bien da lugar a un folio real en el Libro-Registro (de ahí
su denominación) donde consta todo el historial de la finca desde su
inmatriculación: se dota al asiento registral de los efectos de
oponibilidad, legitimación y fe pública, por la virtualidad de los
principios de prioridad y tracto sucesivo, sobre la base única de la
calificación del Registrador, que presenta, inscribe y publica, bajo su
responsabilidad, los derechos sobre las fincas. |
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