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NO PROCEDE EL FRACCIONAMIENTO DE PREDIOS RUSTICOS SI NO SE CUMPLE CON LO DISPUESTO POR EL DECRETO LEGISLATIVO 653 : Revocan observación formulada por registrador a solicitud de inscripción de compraventa de inmueble ubicado en el distrito de Lurín |
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RESOLUCION DEL TRIBUNAL REGISTRAL Nº 036-98-ORLC/TR Publicada: 16 de febrero de 1998 Lima, 30 de enero de 1988 VISTA, la apelación interpuesta por SUPERAL S.R.LTDA. (mediante Hoja de Trámite Documentario N° 28144 de fecha 29 de diciembre de 1997), contra la observación del Registrador Público del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, Dr. David Percy Quispe Salsavilca, a la solicitud de inscripción de compraventa. El título se presentó el día 13 de noviembre de 1997 bajo el N° 191951. El Registrador denegó la inscripción por cuanto: "Existe Título 4 Nº 137467 del 20-8-97, pendiente de inscripción de conformidad con el Art. 2016 del C.C. El instrumento de compraventa debe de contener la modificatoria de área del predio matriz, una vez producida la desmembración de la unidad materia de compraventa (Art. 73 del Reglamento de las Inscripciones)", interviniendo como Vocal ponente la Dra. Martha Silva Díaz; y, CONSIDERANDO: Que, a la fecha el Título N° 137467 del 13 de noviembre de 1997 se encuentra tachado, por lo que debe desestimarse el primer extremo de la observación que señala la existencia de título pendiente; Que, mediante escritura pública de fecha 20 de setiembre de 1984 extendida por el Notario de Lima, Dr. Aurelio Alfonso Díaz Rodríguez, encargado del oficio del de igual clase Dr. Manuel Forero G.C., según licencia concedida por el Colegio de Notarios de Lima, doña Luzmila Nuñez Obispo vende a favor de la empresa Superal S.R.Ltda. 2.00 ha. de parte del terreno de su propiedad de 4.3 ha. denominado predio Las Salinas, del distrito de Lurín, Provincia y departamento de Lima, signado como Parcela Nº C-22; Que, además, consta en los actuados el parte de la escritura pública de fecha 11 de setiembre de 1996, otorgada ante el Notario de Lima Dr. Manuel Forero García Calderón, mediante la cual Superal S.R. Ltda. confirma la demora del inmueble submateria a su favor; Que, en el asiento 1-c de la ficha 81786 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima (Título archivado Nº 26085 del 16 de octubre de 1985) consta inscrito el dominio de doña Luzmila Nuñez Obispo respecto del terreno ubicado en el predio denominado Las Salinas, distrito de Lurín, independizado según consta en el asiento 1-b) como Unidad Catastral Nº 10640 con un área de 4.30 ha., el mismo que posteriormente fue materia de la independización de 5,000 m2 mediante el Título Nº 149191 del 18 de octubre de 1995, quedando reducido a un área de 3.80 ha. según consta del asiento 2-b) de la precitada partida; Que, si bien la venta celebrada por las partes se realizó en fecha en la que aún se encontraba vigente la legislación sobre reforma agraria, como el Decreto Ley N° 17716, normas que establecían limitaciones a la libre transmisibilidad de la propiedad agraria, el fraccionamiento de los predios rústicos se regula actualmente por el Decreto Legislativo Nº 653 - Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario y normas complementarias, a las que deberá adecuarse el contrato submateria; Que, el Decreto Legislativo Nº 653, en su Artículo 16 señala que los predios rústicos podrán ser materia de parcelación o independización, sin requerir autorización previa, con la única limitación de que la unidad o unidades resultantes no sean inferiores a la superficie de la unidad agrícola o ganadera mínima; Que, el Reglamento de la referida ley, aprobado por Decreto Supremo Nº 48-91-AG, en su Artículo 4 dispone la libre transmisibilidad de los predios rústicos, no requiriendo para ello autorización previa, pase o visación de dependencia pública alguna, cualquiera sea el título en el que conste el dominio; Que, el mencionado Decreto Supremo Nº 48-91-AG, señala en su Artículo 19 que podrá efectuarse el fraccionamiento de un predio rústico en unidades inferiores a la superficie de la Unidad Agrícola Mínima cuando se efectúe para la instalación o funcionamiento de servicios de acopio, clasificación, envase, almacenamiento, agroindustria, huertos o granjas siendo que la independización de uno o más lotes no requerirá de autorización previa debiendo estos fraccionamientos ponerse en conocimiento de la Secretaría de Asuntos Productivos y Extractivos de la región o quien haga sus veces, insertándose la comunicación con cargo de recepción en la respectiva escritura pública; Que, el Artículo 18 del Decreto Legislativo N° 653 señala que en ningún caso, la extensión de la unidad agrícola mínima en la costa y en la sierra será una superficie menor de tres ni mayor de quince hectáreas de tierras de cultivo bajo riego, o su equivalente en tierras de secano; Que, consta del título materia de alzada el plano catastral otorgado por el Ministerio de Agricultura, Proyecto Especial de Tierras y Catastro Rural, que corresponde a la partida matriz antes de efectuada la independización de 5,000.00 m2, de la que se advierte que al area materia de venta, denominado predio las Salinas, del valle de Lurín, distrito de Lurín, provincia y departamento de Lima, le corresponde la Unidad Catastral N° 11055, contando además la copia simple del plano perimétrico del área del terreno rústico cuya independización se solicita; Que, en atención a lo señalado en el quinto considerando que antecede y a efectos de adecuarse a lo prescrito por el Artículo 19 del Decreto Supremo N° 48-9l-AG, se debe presentar la copia certificada por Notario Público, de la comunicación cursada por la vendedora al Director de la Unidad Agraria Departamental VI de Lima y Callao Secretaría de Asuntos Productivos y Extractivos respecto del fraccionamiento de su inmueble, con la respectiva constancia de recepción; Que, asimismo, en los actuados consta la memoria descriptiva de la parte que se independiza suscrita en el mes de agosto de 1996 por el ingeniero Juan Luna Aberanga en representación del Ministerio de Agricultura, Proyecto Especial Titulación de Tierras Catastro Rural, sin embargo, la memoria descriptiva del área remanente luego de efectuada la independización esta suscrita por el ingeniero civil, Luisa Roldán Pereyra y Sergio Daniel Zavala Pope, en representación de la compradora Superal S.R.Ltda., siendo que aquella debe constar con la visación de la Unidad Agraria Departamental VI de Lima y Callao, toda vez que la Unidad Catastral N° 10640 ha quedado modificada en virtud del fraccionamiento efectuado y a fin de dar cumplimiento a lo previsto en el Artículo 73 del Reglamento de las Inscripciones concordante con el Decreto Supremo N° 968-73-AG; De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 2011 del Código Civil, concordante con el Numeral IV del Título Preliminar y Artículos 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Públicos; y, Estando a lo acordado; SE RESUELVE: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima al título referido en la parte expositiva por los fundamentos expuestos en la presente Resolución y declarar que el mismo es inscribible siempre que se adecue a lo solicitado en los considerandos undécimo y duodécimo de la presente Resolución. Regístrese y comuníquese.
MARTHA SILVA DIAZ
ALVARO DELGADO SCHEELJE
YASMIN BOLIVAR SORIANO
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